Обзор текущей ситуации в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по итогам января 2025 года

При мониторинге ситуации в Красноярском крае в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, по результатам анализа информации, размещенной застройщиками в проектных декларациях в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), по состоянию на 31.01.2025 с привлечением денежных средств участников долевого строительства на территории края осуществляют деятельность 71 застройщик по строительству 143 объектов, включая 18 объектов нежилого назначения (автостоянки, апартаменты, офисные здания) и 125 многоквартирных домов (далее - МКД), общей жилой площадью 1 709,174 тыс.кв.м

В конце января 2025г. застройщиком ООО СЗ «Сказочный город» завершено строительство жилого комплекса в Свердловском районе общей жилой площадью 18,940 тыс.кв.м, выдан ЗОС, но объект не введен в эксплуатацию.

Показатели объемов жилищного строительства в январе 2025г. практически соответствуют показателям декабря 2024г. с незначительной положительной динамикой (+ 0,25%) и отстают от показателей января 2024г. (-1,7%).

В январе 2025г. в ЕИСЖС размещена 1 проектная декларация на жилой комплекс в г. Красноярске площадью 10,610 тыс.кв.м.

Количество действующих (неисполненных) договоров долевого участия (далее – ДДУ), заключенных в отношении жилых помещений в январе 2025г. по сравнению с декабрем 2024г. (7937 ДДУ) увеличилось на    1,6% и составило 8068 ДДУ. по которым реализовано 408,433 тыс.кв.м. на общую сумму 48,287 млрд.рублей что на 2,6 % больше показателей декабря 2024г. (47,063 млрд.рублей ).

За январь 2025г. в отношении строящихся МКД застройщиками было заключено 268 ДДУ, площадью 12,975 тыс.кв.м на общую сумму 1,702 млрд.рублей. Средний чек по ДДУ составил – 6,35 млн.рублей. Таким образом количество продаж продолжает снижение, в январе количество заключенных ДДУ уменьшилось на 12% по сравнению с декабрем 2024г. (307 ДДУ), при этом средний чек по ДДУ в январе прибавил 1,1 % по сравнению со среднем чеком ДДУ заключенных в 2024г. (6,28 млн.рублей)

Объем реализованной жилой площади по ДДУ также снизился по сравнению с декабрем 2024г. с 14,743 тыс.кв.м до 12,975 тыс.кв.м. в январе 2025г.

Как ранее уже отмечалось в предыдущих обзорах, резкое снижение количества заключаемых ДДУ с августа 2024г. обусловлено заградительными условиями: прекращением программы льготной ипотеки, ростом ключевой ставки до 21%, а также супердорогими ставками по базовым рыночным ипотечным программам, которые в ноябре-декабре в среднем достигли уже 30%, что делает невозможным приобретения жилья для большей части населения страны. Единственным драйвером роста остаются льготные ипотечных программы «Семейная ипотека» под 6% для семей, имеющих ребенка до 6 лет, которая продлена до 2030г., «Сельская», «It-ипотека» и др. но и тут резервов господдержки, выделяемых банкам на ее финансирование – недостаточно, вследствие чего во 2 полугодие 2024 г. предоставление кредитов по одобренным заявкам приостанавливалось, что тормозило заключение сделок для льготных категорий граждан.

По информации ЕРЗ спрос на первичном рынке в городах миллионниках   сократился в среднем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По поручению Президента РФ В.В. Путина лимитирование объемов средств, выделяемых государством кредитным организациям отменено, это сделает процесс кредитования более поступательным, что в конечном итоге должно положительно сказаться на объемах продаж жилья по ДДУ. Вместе с тем данный механизм был запущен только в конце января 2025г.

Процент реализованной жилой площади от всей запроектированной жилой площади в строящихся многоквартирных домах, в зависимости от выхода на рынок новых проектов строительства и убытием введенных объектов       в эксплуатацию по итогам января показал незначительную положительную динамику – 23,9 % , тогда как в декабре 2024г.фиксировался на уровне – 23,5%.

По итогам января 2025г. в отношении нежилых помещений, включая машино-места, количество действующих (заключенных) ДДУ показало рост и составило 1292 ДДУ, в декабре 2024 г. -1218. Суммарная цена заключенных ДДУ на нежилые помещения составила 7  037,773 млн.рублей что на 5,6% больше, чем в декабре 2024г. - 6 663 млн.рублей Средняя цена реализации квадратного метра нежилых помещений в январе показала рост на 1,15% и составила 85,861 тыс.рублей в сравнении с декабрем 2024г. - 84,882 тыс.рублей.

Учитывая, что суммарная площадь всех запроектированных нежилых помещений в январе 2025г. составляет 388,656 тыс. кв. м, из которой реализовано 81,967 тыс. кв. м, процент реализованной нежилой площади составил 21 %.

С осени 2024г. наметилась тенденция по снижению среднего значения площади реализуемых квартир по ДДУ (в сентябре -56,1 кв. м, в октябре - 53кв.м., в ноябре – 52 кв.м., а в декабре – 48 кв.м.). В январе 2025г. этот показатель незначительно улучшился до 48,4 кв.м, в сравнении с январем 2024г. увеличение произошло на 4%. Низкое значение площади реализуемых квартир в январе 2024 связано было с инвестиционной составляющей, так как на тот момент действовала программа льготной ипотеки, и многие покупку жилья рассматривали как инвестицию.

Средние значение площади квартир, реализуемых по ДДУ

Среднее значение рыночной стоимости квадратного метра жилья в январе 2025г. установилась на уровне 131,191 тыс.рублей за квадрат, что               на 1,12% меньше, в сравнении с показателями декабря 2024г. – 135,661 тыс.кв.м.

Указанное снижение обусловлено что в начале года многие застройщики в целях повышения продаж, предлагали скидки и дисконт.

При мониторинге средних цен на жилье, количество жилых комплексов в г.Красноярске, реализуемых по ценам, где 1 квадратный метр жилья превышает 150 тыс. рублей снизилось в январе 2025г. до 12, в декабре их было 16 ЖК. Так, группой компаний СМ.Сити, осуществляющей строительство ЖК на ул.Взлетной и пр.Свободный реализовывали квартиры по цене от 130 до 139 тыс.рублей за квадрат. Месяцем ранее эти объекты реализовывались от 140 до 165 тыс.рублей за квадрат. Продолжают держать высокие цены ГК Арбан и ООО СЗ «Партнер-Строй».

Среднее значение рыночной стоимости квадратного метра жилья

Примечание: Рассчитанный Службой показатель средней цены 1 кв.м. является приближённым к реальному значению, в полной мере не отражает фактическую среднюю рыночную цену реализации 1 кв.м. для конечного потребителя, данными которыми пользуется Служба берутся из открытых источников (проектные декларации на объекты, размещенные в ЕИСЖС). Реальную цену кв. метра необходимо выводить в том числе с учетом цен по заключенным переуступкам прав требований по ДДУ. Полагаем, что данные значения будут на 10 – 15% выше, чем рассчитанный показатель.

Следует отметить, что все больше застройщиков в г. Красноярске предлагают квартиры только в черновой либо получистовой отделке, так называемый «белый куб», Служба отмечает, что в процессе строительства усилилась тенденция внесения изменений в проектную документацию, отказ от некоторых качественных, ранее заявленных элементов проекта (сокращение благоустройства, замена материалов на более дешевые аналоги, исключение отдельных видов работ и т.д.) Указанные действия застройщиков обусловлены необходимостью сокращения своих издержек на фоне роста цен на стройматериалы, рабочую силу, а также затраты на обслуживание кредитных обязательств.

Суммарный размер цены всех заключенных в январе 2025г. ДДУ в отношении жилых помещений продолжает снижаться, по сравнению с декабрем 2024г. снизился на 15% и составил 1,702 млрд.рублей, в декабре 2024г. – 2 млрд.рублей, а по отношению к показателям января 2024г. составил лишь 43%. Суммарный объем обязательств по всем действующим ДДУ заключенным в отношении жилых помещений, строительство которых не завершено, увеличилось по сравнению с декабрем на 3,6% и составило 48,287 млрд.рублей , в декабре – 46,585 млрд.рублей).

С учетом реализованных нежилых помещений суммарный размер всех обязательств застройщиков оценивается в январе – 55,324 , что на 7% больше, чем в декабре – 51,685 млрд.рублей.

Суммарный размер цены заключенных ДДУ за отчетный период (месяц)

По итогам января 2025г. размер кредитных средств, привлекаемых застройщиками на строительство МКД, в сравнении с декабрем незначительно снизился на 0,3% и составил 122,811 млрд.рублей (в декабре - 123,157 млрд.рублей) . Из 125 МКД, строительство которых на конец января 2025 г. не завершено, застройщиками открыты кредитные линии на строительство 97 МКД.

В отношении 28 МКД сведения о финансировании строительства за счет кредитных средств в проектных декларациях не отражены.

Кроме этого, на строительство объектов нежилого назначения (офисные здания-апартаменты и автопарковки) в декабре открыты кредитные линии в отношении 12 объектов в размере 6,507 млрд.рублей

Совокупный размер кредитных обязательств застройщиков в отношении жилых и нежилых объектов в январе составил – 129,318 млрд.рублей.

Взятые кредитные обязательства в размере 122,811 млрд. рублей на строительство 98 МКД лишь на 38,6 % обеспечены денежными средствами участников долевого строительства, подлежащими депонированию на счетах эскроу (по итогам января в отношении МКД, строительство которых осуществляется на кредитные средства, ДДУ заключены на сумму 47,38 млрд. рублей).

При этом суммарная стоимость всех заключенных ДДУ, на жилые и нежилые помещения, подлежащая депонированию на счетах эскроу, составила 55,324 млрд.рублей (по итогам декабря 2024г. - 53,686 млрд. рублей), из них 48,287 млрд. рублей по жилым помещениям и 7,073 млрд.рублей - нежилое. Учитывая, что процент реализованной жилой площади по всем заключенным ДДУ в отношении МКД строящихся как за кредитные, так исключительно и за собственные средства застройщиков, по итогам января 2025 г. составил 23,9% , в том числе по домам строящимся на кредитные средства – 29,8% (общая жилая площадь МКД, строящихся на кредитные средства составляет 1  323,392 тыс.кв.м, из которой реализовано 393,823 тыс.кв.м), а нежилых помещений – 19,96% , объем кредитных обязательств возможно погасить за счет средств размещенных на счетах эскроу, а также за счет реализации свободной площади. Вместе с тем, в существующих экономических условиях при высоких процентных ставках по проектному финансированию, резком снижении потребительского спроса и как следствие низкому наполнению счетов эскроу, все эти факторы в совокупности могут негативно повлиять на бремя застройщиков по обслуживанию взятых на себя кредитных обязательств.

Еще один негативный фактор, свидетельствующий о нестабильной ситуации отдельных застройщиков, это переносы планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию. Так, из 125 МКД по 19 МКД, что составляет 15,2 % от общего количества строящихся МКД, планируемые сроки ввода застройщиками перенесены на более поздние даты.

Следует отметить, что из 125 МКД планируемый срок завершения строительства в 2025г., в т.ч. и с учетом переносов, имеют 43 МКД, общей жилой площадью 530,520 тыс. кв.м. Процент реализации по объектам планируемым к вводу в 2025г. составил 49,51% (реализовано 262,661 тыс. кв.м. от запроектированной 530,520 тыс. кв.м). Размер кредитных обязательств застройщиков по объектам 2025г. составил - 41,695 млрд.рублей, в отношении таких объектов ДДУ заключены на сумму 30,294 млрд.рублей.

Примечание: Совокупный размер кредитных целевых обязательств перед банками- 41,695 млрд.рублей не включает проценты за пользование взятых кредитов.    В большинстве случаев процентная ставка по кредитам плавающая, и составляет + от 3,5 до 5 пунктов от размера ключевой ставки, а также зависит от наполняемости счетов эскроу .

Перспектива увеличения реализации продаж по объектам жилищного строительства, завершение строительства которых планируется в 2025г., в существующей экономической ситуации является не ясной.    С учетом обслуживания взятых под высокий процент кредитных обязательств, маржинальность проектов жилищного строительства резко снижается на фоне роста себестоимости строительства.